存量房贷利率下调有戏？鼓励自主协商变更房贷合同释放了啥信号

7月14日，在国新办举行的新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜在谈到房贷“提前还款大幅增加”现象时，明确表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

央行货币政策司司长邹澜此话一出，引发了全社会的强烈反响。这番话的真正用意或是：要改变房贷“提前还贷”格局，商业银行必须放下姿态，要么对原来的房贷合同按照相关要求进行变更，要么干脆现在就发放一笔新贷款置换原来高利率的存量贷款；这句话的核心意思是，之前的存量房贷利率与现在新发放房贷之间的利率差距太悬殊了，在存款利率和理财产品收益率大幅下降的态势下，“提前还贷潮”不可避免。

由此，货币政策司司长邹澜的这番话，也意味着房贷合同更改和存量房贷利率下调有戏。

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，银行对住房销售支持力度明显加大，但个人住房贷款余额总体还略微减少，尤其是住户中长期贷款只增长了1.46万亿，中间差约2万亿元大都为“提前还贷”造成的。而出现“提前还贷”的原因，主要是理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，加上合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这样就不可避免地迫使有房贷的朋友使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

同时，要看到，房贷提前还款对银行信贷经营影响较大：不仅会打乱银行房贷计划，使银行目前较为优质的信贷资产发生流失，也会使银行信贷经营收入减少。

作为商业银行来说，与借款人自主协商变更合同约定，可能会带来不少的困惑：增加工作量，带来一定的工作压力；尤其是变更合同原来约定的利率，或者新发放低利率房贷置换原来高利率房贷，暂时可能会让银行收益受损。

但银行机构也要学会辩证而长远地看问题，要懂得短暂的“牺牲”是为了更长久的“收益”，因为所有这一切相对整个银行信贷长远经营以及整个国家宏观经济健康发展来说，是不得不付出的必要代价。这么做也有不可估量的作用：

一则，实施操作之后，有可能遏制“提前还贷潮”，在很大程度上能稳住个人按揭房贷规模，毕竟房贷对银行来说仍是优质资产。

二则，房贷合同更改既可大幅减轻成千上万家庭的经济负担和压力，又可让大量社会资金流向消费等领域，这不仅对促进楼市销售回暖、消费复苏以及金融投资理财活动活跃发挥作用，也能在很大程度上避免房地产调控“硬着陆”。

三则，现在银行躺着140万亿的储蓄，即便按2%的利率，银行每年也要支出巨额的利息；存量房贷利率下调，才有可能让民众敢于消费，才能化解这一困局。

作者/莫开伟 中国地方金融研究院研究员

编辑/岳彩周

校对/李立军