个人房贷余额缩水！专家解读→

来源：国际金融报

（原标题：大幅缩水！专家解读→）

李若菡

多家上市银行个人房贷余额缩水！

4月9日，《国际金融报》记者梳理发现，目前已披露的21份A股上市银行2023年年报数据显示，去年末有15家银行的个人住房贷款余额较2022年末出现缩水，其中，六大国有行缩水约5166.26亿元。

有专家指出，这一现象出现的关键原因依旧是房地产市场的需求不足，主要与房地产周期相关。房地产低谷期，商业银行应当寻找新的业务增长点，开拓适应低谷期的金融创新。

房贷余额缩水

2023年是房贷优惠政策密集出台的一年。随着上市公司年报披露季的来临，各家银行的房贷余额缩水引发关注。

具体来看，在6家国有大行中，仅邮储银行的个人房贷规模较上年出现3.32%的增长，余额增加了762.28亿元，其余5家银行缩水1%至3%不等。2023年，国有大行个人房贷规模合计约26.43万亿元，较上年整体缩水约5166.26亿元。

A股上市的9家股份制银行中，除浦发银行和华夏银行尚未披露年报数据外，仅平安银行、中信银行和浙商银行个人房贷余额增长，而在已披露年报的8家城农商行中，仅有青岛银行较前一年微增1.05%，增量为4.86亿元。

值得注意的是，也有不少银行年报中出现了加大按揭贷款投放量的表述。农业银行指出，2023年，该行个人住房贷款投放7810亿元，较上年多投放178亿元。兴业银行也在年报中显示，该行2023年按揭贷款投放量同比增长30%。民生银行则在报告期内投放个人住房贷款825.01亿元，同比多投放124.74亿元，增幅达17.81%。

数据来源：上市银行2023年年报 （李若菡制表）

一面是银行加大个人房贷投放量，一面却是个人房贷余额的缩减，为何会出现这种情况？

“如果某家银行个人房贷投放更大了但余额减少了，这说明还贷更多了。这也是可以合理预期的，银行在房地产低谷期增加个贷投放，那么现在面临的自然是更多的还款额。”上海交通大学高级金融学院副教授李楠对记者表示。

素喜智研高级研究员苏筱芮表示，一方面，部分地区的存量房贷利率未跟随宏观环境及时调整，处于偏高状态，购房者出于资金负担过重的考虑而提前还贷；另一方面，一些拥有闲置资金的购房者并未寻找到较好的投资渠道，存款利率持续走低，理财收益又存在波动，权衡之下，这部分购房者可能会认为提前还贷更加妥当。

市场需求不足

“最近两年买房的人少了很多。现在租房业务越来越规范，很多年轻人购房的观念也有所转变，房贷业务不是很好做，大多数银行的投放量提不上来。另外，提前还贷的情况也一直有，还款额远超出投放额，可能我们一个月的投放量在八千万，提前还款额可以达到一至两个亿。”一位银行业内人士告诉记者，“现在的情况下，个人房贷余额处在下滑线上，未来可能还会继续下降”。

李楠告诉记者，从计算方式来说，个人住房贷款余额为前一年余额加上当年的新增额，再减去当年的还款额。因此，2023年个人住房贷款余额不减少的前提就是新增额持续地大于还款额。“在目前环境下，这是不可能出现的。”李楠直言，“多数商业银行出现个人房贷减少的根本原因并不是提前还贷，而是年初新增额减少。”

“关键原因依旧是房地产市场的需求不足，而这一现象的出现主要与房地产周期相关。”李楠进一步分析道，“房地产是长期耐用品，居民购买住房后，在相当长的时间内不会产生新的购房需求。同时，当我国城镇化达到一定程度，居民的住房刚需得到一定满足后，房地产市场的需求量会出现断崖式下跌，其中数量最大的刚性需求快速下跌，而改善性和投资性的住房需求则更加关联房价预期，在房地产市场低谷期会报复性压缩。所以，当前房地产低谷期，市场需求不足，每年的个人住房贷款的还款额大于新增额是一个正常的市场现象。”

苏筱芮也在采访中表示，房贷余额整体规模出现下降，跟房地产所处的市场环境有所关联。从增量层面看，一些地区受到房价下跌等影响，购房观望情绪浓厚；而从存量层面看，提前还贷的发生导致存量规模有所减少，也使得房贷规模受到冲击。

后市情况如何

4月初，不少二三线城市阶段性取消首套房贷款利率下限，有的城市房贷利率已降至历史新低。在低息政策的加持下，未来房贷走势将会如何？银行又要如何应对当下的情形？

李楠指出，中国刚刚经历了房地产市场的黄金十年，获得了城镇化的高速发展，住房刚需已经得到相当的满足或透支。在此背景下，商业性房地产市场的刚需不足将是近几年的突出特点，改善性需求依旧旺盛但相对弹性，“房住不炒”作为行业健康发展的长期政策限制了房地产的投资性需求。

“低息政策对改善性、投资性需求有一定的刺激作用，但不会是决定性要素。与之相反，低息政策期间，购房者的付息压力减少，自然愿意还更多的本金。假设购房者每年的可还款收入是固定的，在低息政策刺激下，理性的业主会把更多的钱用于归还房贷本金，缩短还款期，快速改善自己的负债状况。所以，若低息政策对购房需求没有体现出刺激作用，那么低息对加快还款的刺激反而会出现。”李楠进一步分析道。

“对于商业银行而言，应该清醒地认识房地产行业周期性兴衰的规律，一方面跳出持续十年的舒适区，更多地在房地产行业以外寻找新的增长点；另一方面，在房地产业务中，需要抛弃房地产繁荣期的许多传统观念和做法，寻找房地产行业在低谷期的差异化表现，开拓适应低谷期的金融创新。”李楠最后建议道。